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　　来源：华夏时报

　　6月23日，深圳市中洲投资控股股份有限公司（000042.SZ ，下称“中洲控股
”）股价封上涨停板
，报9.9元/股，全日涨幅达10%
。

　　盘面热度之下 ，其位于深圳福田核心片区的豪宅项目中洲湾·迎海二期（备案名：中洲滨海华府三期）
，却正陷入一场“货不对板 ”的品质争议。

　　距离合同约定的9月交付仅剩不足三个月，业主们发现项目外立面大面积缩减铝板用料、以石漆涂料替代 ，与已交付的一期形成显著视觉落差
，地下车库 、泳池配套缩水等问题同步发酵 。

　　而据其最新披露的2025年年报，中洲控股全年归母净亏损超9亿元 ，存货跌价累计计提规模突破50亿元
。

　　项目减配风波的背后
，是这家老牌深圳房企在行业深度调整期，品质承诺与成本压力之间的尖锐博弈。

　　品质落差

　　当阳台的铝板与涂料成了品质分水岭 ，千万豪宅背后的真实面纱或许比想象中更薄 。

　　作为深圳福田一线海景房的进阶产品，迎海二期2024年3月入市时备案均价约9.24万元/平方米
，较迎海一期8.53万元/平方米的备案均价高出约8.3%，单套总价区间735万至1368万元 ，开盘首日去化近半
，揽金超27亿元
。

　　购房业主向《华夏时报》记者表示，销售阶段 ，官方宣传材料中明确标注外立面采用铝板材质
，售楼处沙盘亦按全铝板立面进行展示，叠加销售人员的统一口径 ，均明确表示项目外立面采用高端铝板材质
，交付品质与已入市的迎海一期保持一致。

　　受访业主提出，开发商在销售环节对全铝板立面作出清晰
、具体的展示与承诺后 ，又在施工阶段单方面大面积更换为涂料
，并非建设与设计初衷的偏离，而是蓄意调整交付标准 。

　　随着项目外立面施工接近尾声 ，业主们的预期逐渐落空
。多位业主向本报记者反映，项目主视觉面的阳台区域大面积使用石漆涂料
，铝板仅出现在狭窄的侧立面等次要位置。

　　与一路之隔的迎海已交付产品相比，二者的外立面质感形成肉眼可辨的差距 。交付产品的阳台区域整体为铝板覆盖 ，呈现出公建化立面的金属光泽与平整感；二期则以石漆涂料为主
，视觉上哑光、廉价质感，完全不符合“封面级豪宅
”的产品定位
。

　　“我们当初就是冲着一期的品质才买的二期 ，同属一个系列
，价格也不便宜，结果外立面直接降了一个档次。”一位购买了125平方米户型的业主表示 ，其购房总价超1200万元
，外立面用材是其决策的重要参考因素，“远远看过去 ，二期就像一期的‘低配版’
，根本不像同一个开发商做的同系列产品 。 ”

　　据深圳本地建筑幕墙行业从业人士对本报记者测算，当前深圳高端住宅普遍采用的2.5mm氟碳喷涂铝板 ，含龙骨安装 、密封打胶及全套辅材在内，综合落地造价（含复杂异性）约650-980元/平方米；同面积普通真石漆含基层处理
、腻子、底漆 、面漆全套施工工序
，综合造价仅约100-150元/平方米。

　　“但铝板没有‘统一价’，且定制化程度高
。铝板幕墙需完成龙骨预埋
、板材定制加工、现场逐块调平打胶等多道精密工序 ，单栋外立面标准施工周期约30—45天；真石漆采用喷涂工艺
，仅需基层找平后完成三遍喷涂作业，施工周期可缩短40%—50%
”上述人士进一步表示。

　　若参考上述方案计算 ，外立面主材从铝板更换为真石漆涂料
，单平米成本可缩减区间在500—850元，降幅达75%-85% 。

　　据上述幕墙人士介绍 ，深圳属于沿海高湿高盐雾气候
，对户外建材耐候性要求较高
。优质铝板幕墙在正常维护下使用寿命可达25年以上；而真石漆的耐用性高度依赖施工工艺与乳液品级，若基层处理不到位 、采用低端苯丙乳液 ，在深圳气候环境下通常3—5年就会出现开裂
、褪色、掉砂等问题
，后期局部修补易产生明显色差，整面翻新的综合成本将远超初始施工投入。

　　更令业主不满的是景观面的反向调整 。部分楼栋原本设计为大面积玻璃幕墙 ，以保证城市景观视野，但实际施工中
，部分玻璃区域被替换为铝板，直接切割了室内的观景面与采光效果
。

　　“相当于花了景观房的溢价 ，拿到的是普通房源的视野。”上述业主称 。

　　本报记者实地走访项目现场发现
，尽管业主维权已持续多日，但外立面的涂料施工并未暂停
。项目楼栋外墙上仍有施工人员作业 ，涂料喷涂工序持续推进
，现场未见任何关于用材变更的公示说明。

　　另有多位业主向本报记者透露，项目销售阶段工作人员曾作出早于合同约定的交付承诺：部分业主被告知项目将于今年6月交房 ，另有部分业主甚至得到去年12月即可交付的口头承诺 。

　　项目销售人员还以项目《前期物业服务》中的相关条款为依据
，向业主保证6月的交付节点
。与此同时，项目物业费标准处于较高水平 ，销售人员称该定价对应豪宅级的建设标准与服务等级
，项目定位高于普通改善型住宅。

　　据业主反馈，迎海一期的交付结果并非开发商的初始诚意 ，而是早期业主通过持续抗争争取来的“折中版 ”资产 。

　　如今，这一幕再度重演
，二期买家在验收现场愕然发现，自己非但未能享受产品迭代红利 ，反而被迫踏入与前任业主相同的“资产保卫战
”。

　　减配风波

　　减配风波里的外立面用材争议
，只是这场品质纠纷的冰山一角
。

　　在业主列出的问题清单中，地下车库 、泳池配套、车位配比等多个公区环节均被指“缩水” ，而全程未被告知的变更流程
，更让业主的知情权处于被架空状态。

　　据购房业主透露，除了外立面降标 ，迎海二期地下车库既未做吊顶也未铺设地坪漆
，地面裸露，与同价位豪宅的公区标准相去甚远；沙盘上展示的社区泳池也未在实际规划中体现 ，配套兑现度低于预期 。

　　此外
，车位配比不足的问题同样引发担忧，部分楼栋的车位缺口可能直接影响未来居住体验
。

　　更关键的争议点在于信息披露的缺位。

　　多位业主向本报记者表示 ，从施工到发现问题，开发商从未就外立面用材
、公区标准的调整向业主进行告知与公示
，所有问题均由业主自行踏勘发现 。

　　“我们不是不能接受（游泳池）调整，但至少要有知情权和协商的权利
。 ”一位业主代表表示 ，企业单方面修改产品标准、不履行告知义务
，本质上是对购房者知情权的漠视。

　　“我们都是千万元级购入中洲迎海二期的业主，距合同交房仅剩3个月 ，项目从未组织任何业主开放日”
，受访业主进一步表示，当我们主动申请查看样板间 ，竟被销售以“你已经是业主了
，没必要
”当场回绝 。

　　该业主续称，一边是业主踏勘自有房产被层层阻拦 ，知情权 、监督权形同虚设；另一边全屋定制等商业机构却可随意进出工地量房取材
，工地管理执行双重标准
。

　　据业主透露，更严重的是业主信息大面积精准泄露 ，推销方可准确报出姓名
、房号、户型，人均遭小贷 、装修类骚扰十余次
，信息源头高度指向开发商签约与销售渠道。

　　从看房无门到隐私失守，一连串反常操作背后 ，购房业主质疑道：在降本与回款压力下
，业主权益是否被持续后置，项目交付标准的承诺又能兑现几分？

　　微观的项目矛盾之下 ，是中洲控股近年持续承压的经营基本面 。据本报记者观察
，项目层面的品质争议，与企业层面的经营压力形成清晰互文
。

　　中洲控股2025年年报显示 ，其全年实现营业收入25.94亿元
，同比下滑约40%；归母净利润亏损9.02亿元，尽管亏损幅度较上年的20.25亿元收窄55.43% ，但已是连续第三年陷入亏损。

　　亏损的核心压力来自持续的存货减值 。截至2025年末
，中洲控股存货跌价准备余额已达52.73亿元，持续的减值计提不断侵蚀净资产。

　　“对于区域型房企而言 ，在项目去化放缓
、利润空间被压缩的情况下，通过调整建安用材、优化公共配套来控制成本
，是行业调整期的常见操作
。”一位券商地产行业分析师向本报记者表示，但豪宅项目的客户对品质敏感度远高于刚需项目 ，用材降标很容易触发品牌反噬
，“短期省下的建安成本，可能要付出长期的品牌信誉代价 ，甚至影响后续核心项目的去化定价。 ”

　　截至发稿
，中洲控股并未回复记者关于项目维权 、铝板减配及企业经营等问题的采访联络函 。中洲湾迎海二期的业主仍在与开发商沟通整改诉求，外立面施工仍在按原计划推进
。

　　这场发生在千万元级豪宅身上的减配风波 ，最终走向仍未可知。